Huyện Cần Giờ từ lâu được xem là vùng đệm sinh thái phía Đông Nam TP.HCM, nơi rừng ngập mặn trải dài ra tận biển Đông. Khi thành phố định hướng phát triển kinh tế biển, quy hoạch đô thị biển Cần Giờ trở thành đề tài thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư lẫn cộng đồng dân cư. Siêu dự án lấn biển với quy mô gần 2.870 ha đang từng bước được triển khai, mở ra khả năng thay đổi diện mạo toàn khu vực.
Nằm trong tổng thể quy hoạch đô thị biển 2.870 ha là Imperia Green Paradise – phân khu cao tầng đầu tiên tại Cần Giờ, do MIK Group phát triển trong đại đô thị Vinhomes Green Paradise.
Tổng quan nhanh
- Quy mô: khoảng 2.870 ha, trong đó phần lấn biển chiếm phần lớn diện tích
- Chủ đầu tư: Liên danh Vinhomes (Vingroup) cùng các đối tác
- Cơ sở pháp lý: QĐ 1515/QĐ-TTg, Nghị quyết 98/2023/QH15, Quy hoạch chung TP.HCM đến 2040
- Phân khu: Du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng cao cấp, đô thị biển, bến du thuyền quốc tế
- Hạ tầng: Cầu Cần Giờ, đường ven biển, nâng cấp tuyến Rừng Sác
1. Bối cảnh và cơ sở pháp lý của quy hoạch đô thị biển Cần Giờ
Ý tưởng xây dựng một khu đô thị biển tại Cần Giờ không xuất phát từ một quyết định đơn lẻ mà là kết quả của chuỗi định hướng chiến lược kéo dài nhiều năm. Quyết định 1515/QĐ-TTg do Thủ tướng Chính phủ ban hành đã phê duyệt quy hoạch chung xây dựng huyện Cần Giờ, trong đó xác định khu vực ven biển phía Đông Nam là vùng phát triển đô thị du lịch biển. Tiếp đó, Nghị quyết 98/2023/QH15 về thí điểm cơ chế đặc thù cho TP.HCM đã mở ra hành lang pháp lý linh hoạt hơn trong việc triển khai các dự án trọng điểm, bao gồm cả khu đô thị lấn biển Cần Giờ.
Theo Luật Quy hoạch 2017, mọi dự án quy mô lớn đều phải phù hợp với quy hoạch cấp trên. Dự án đô thị biển Cần Giờ đã được tích hợp vào Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060 — văn bản xác định Cần Giờ là một trong những cực phát triển phía Nam của thành phố. Điều này có nghĩa dự án không chỉ dừng ở cấp huyện mà nằm trong chiến lược tổng thể của cả đô thị đặc biệt.
“Cần Giờ sẽ trở thành đô thị du lịch biển mang tầm quốc tế, kết hợp hài hòa giữa phát triển kinh tế và bảo tồn hệ sinh thái rừng ngập mặn.” — Trích định hướng Quy hoạch chung TP.HCM đến 2040.
Về mặt pháp lý dự án, UBND TP.HCM đã chấp thuận chủ trương nghiên cứu lập quy hoạch khu đô thị du lịch lấn biển. Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM phối hợp cùng đơn vị tư vấn quốc tế thực hiện đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 cho toàn bộ khu vực. Quá trình này bao gồm đánh giá tác động môi trường (ĐTM) theo quy định tại Luật Bảo vệ Môi trường 2020, đặc biệt chú trọng vùng đệm tiếp giáp Khu dự trữ sinh quyển Cần Giờ.
2. Quy mô và các phân khu chức năng của dự án
Siêu dự án đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ có tổng diện tích khoảng 2.870 ha, nằm dọc theo bờ biển phía Đông huyện Cần Giờ. Đây là một trong những dự án lấn biển lớn nhất tại Việt Nam, với phần diện tích mặt nước biển được quy hoạch chuyển đổi thành đất ở, đất thương mại dịch vụ và không gian công cộng. Chủ đầu tư chính là Công ty CP Vinhomes (thuộc Tập đoàn Vingroup), phối hợp cùng liên danh các đối tác trong nước và quốc tế để triển khai.
Dự án được chia thành nhiều phân khu chức năng rõ ràng, mỗi phân khu phục vụ một mục tiêu phát triển cụ thể. Trong bối cảnh TP.HCM đang thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm du lịch biển so với các thành phố cùng quy mô ở Đông Nam Á, khu đô thị biển Cần Giờ được kỳ vọng sẽ lấp đầy khoảng trống này. Thông tin chi tiết về tiến độ khởi công được cập nhật tại bài viết siêu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ.
| Phân khu | Diện tích ước tính | Chức năng chính |
|---|---|---|
| Khu du lịch sinh thái | ~600 ha | Công viên rừng ngập mặn, tuyến trải nghiệm thiên nhiên, trung tâm giáo dục môi trường |
| Khu nghỉ dưỡng cao cấp | ~500 ha | Resort 5 sao, biệt thự biển, khu spa và chăm sóc sức khỏe |
| Khu đô thị biển | ~800 ha | Nhà ở, căn hộ cao tầng, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện |
| Bến du thuyền quốc tế | ~150 ha | Cảng du thuyền, marina, dịch vụ hàng hải du lịch |
| Khu vui chơi giải trí | ~400 ha | Công viên chủ đề, khu thể thao biển, quảng trường trung tâm |
| Hạ tầng kỹ thuật & cây xanh | ~420 ha | Đường giao thông nội khu, hệ thống thoát nước, vành đai cây xanh cách ly |
Điểm đáng chú ý là tỷ lệ cây xanh và mặt nước trong quy hoạch chiếm tới hơn 40% tổng diện tích. Đây là yêu cầu bắt buộc từ phía cơ quan quản lý nhằm giữ cân bằng sinh thái và tránh lặp lại những bài học từ các dự án lấn biển thiếu kiểm soát ở các địa phương khác.
3. Hạ tầng giao thông kết nối — Yếu tố then chốt
Một trong những rào cản lớn nhất của Cần Giờ suốt nhiều thập kỷ chính là hạ tầng giao thông. Hiện tại, tuyến đường Rừng Sác (tỉnh lộ 25C) là con đường bộ duy nhất kết nối huyện với trung tâm TP.HCM, và quãng đường di chuyển mất khoảng 1,5 đến 2 giờ. Sự cô lập về giao thông đã kìm hãm tiềm năng phát triển của cả khu vực trong thời gian dài.
Để phá vỡ nút thắt này, TP.HCM đã đưa vào quy hoạch hai công trình trọng điểm. Thứ nhất là cầu Cần Giờ — dự kiến nối từ huyện Nhà Bè sang Cần Giờ, rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm thành phố xuống còn khoảng 40 phút. Cầu có chiều dài dự kiến trên 3 km, thiết kế đạt tiêu chuẩn đường cao tốc đô thị. Song song với đó, tuyến đường ven biển Cần Giờ sẽ chạy dọc theo bờ biển, kết nối trực tiếp khu đô thị lấn biển với các điểm dân cư hiện hữu. Bạn có thể tham khảo thêm chi tiết về hiện trạng vị trí dự kiến xây cầu vượt biển Cần Giờ để hình dung rõ hơn về hướng tuyến.
Ngoài hai công trình chính, một số hạ tầng bổ trợ cũng đang được nghiên cứu triển khai:
– Nâng cấp mở rộng đường Rừng Sác từ 2 làn lên 4–6 làn xe, bổ sung dải phân cách và đường dành cho xe đạp.
– Tuyến phà cao tốc từ bến Bạch Đằng (Quận 1) đến Cần Giờ, thời gian di chuyển khoảng 30 phút, phục vụ cả du khách lẫn cư dân.
– Nghiên cứu khả thi tuyến metro hoặc đường sắt nhẹ kết nối Cần Giờ với mạng lưới giao thông công cộng nội đô trong giai đoạn dài hạn sau 2035.
– Xây dựng bãi đỗ xe tập trung và trạm trung chuyển tại cửa ngõ khu đô thị biển, hạn chế phương tiện cá nhân đi vào lõi dự án.
Khi hạ tầng giao thông hoàn thiện, Cần Giờ sẽ không còn là “ốc đảo” mà trở thành một phần hữu cơ của hệ thống đô thị TP.HCM. Đây cũng là tiền đề để những dự án lớn khác tại khu vực phía Nam thành phố — như dự án Vinhomes Củ Chi ở cửa ngõ Tây Bắc — cùng hưởng lợi từ hiệu ứng kết nối vùng.
Lưu ý: Tiến độ xây dựng cầu Cần Giờ và đường ven biển phụ thuộc vào nhiều yếu tố: nguồn vốn đầu tư công, giải phóng mặt bằng, và phê duyệt đánh giá tác động môi trường. Nhà đầu tư nên theo dõi thông tin chính thức từ UBND TP.HCM và Sở Giao thông Vận tải thay vì dựa vào các nguồn không kiểm chứng.
4. Bảo tồn Khu dự trữ sinh quyển và bài toán cân bằng sinh thái
Khu dự trữ sinh quyển rừng ngập mặn Cần Giờ được UNESCO công nhận từ năm 2000, trải rộng hơn 75.000 ha và là “lá phổi xanh” quan trọng nhất của TP.HCM. Bất kỳ dự án phát triển nào tại Cần Giờ đều phải đặt vấn đề bảo tồn hệ sinh thái lên hàng đầu — đây không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là trách nhiệm quốc tế.
Dự án đô thị biển lấn biển được thiết kế tại vùng bãi bồi ven biển, nằm ngoài ranh giới vùng lõi và vùng đệm của Khu dự trữ sinh quyển. Theo báo cáo đánh giá tác động môi trường, phần diện tích lấn biển chủ yếu là bãi triều thấp và vùng nước nông, không thuộc khu vực rừng ngập mặn nguyên sinh. Tuy nhiên, giới chuyên gia môi trường vẫn đặt ra nhiều câu hỏi về tác động gián tiếp: thay đổi dòng chảy, ảnh hưởng đến hệ thủy sinh, và nguy cơ xâm nhập mặn tăng cao.
Để xử lý các lo ngại này, quy hoạch đã đưa ra một số giải pháp cụ thể:
– Thiết lập vành đai cây xanh cách ly rộng tối thiểu 500 mét giữa khu đô thị và ranh giới Khu dự trữ sinh quyển.
– Xây dựng hệ thống xử lý nước thải khép kín đạt tiêu chuẩn loại A trước khi xả ra môi trường, không xả trực tiếp vào các kênh rạch dẫn vào rừng ngập mặn.
– Trồng bổ sung rừng ngập mặn tại các khu vực bãi bồi mới hình thành, với mục tiêu diện tích rừng trồng mới bù đắp ít nhất tương đương diện tích bị ảnh hưởng.
– Thành lập quỹ bảo tồn sinh thái do chủ đầu tư đóng góp, hoạt động dưới sự giám sát của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM.
Dù vậy, hiệu quả thực tế của các biện pháp bảo tồn chỉ có thể đánh giá sau khi dự án đi vào vận hành. Cộng đồng khoa học và các tổ chức môi trường đang theo dõi sát sao quá trình triển khai để phản biện kịp thời nếu xuất hiện dấu hiệu tiêu cực.
5. Tác động đến thị trường bất động sản khu vực
Quy hoạch đô thị biển Cần Giờ đã tạo ra hiệu ứng lan tỏa rõ rệt trên thị trường bất động sản tại huyện Cần Giờ và các khu vực lân cận. Từ thời điểm thông tin quy hoạch được công bố chính thức, giá đất tại các xã ven biển như Long Hòa, Thạnh An đã ghi nhận mức tăng đáng kể so với giai đoạn trước đó.
Tuy nhiên, cần nhìn nhận hiện tượng này một cách thận trọng. Giá đất tăng nhanh trong ngắn hạn thường phản ánh kỳ vọng nhiều hơn là giá trị thực tế. Nhiều khu vực hiện vẫn chưa có hạ tầng hoàn chỉnh, chưa có pháp lý rõ ràng cho từng lô đất. Việc mua bán đất nông nghiệp hoặc đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn.
Đối với phân khúc căn hộ và nhà ở trong khu đô thị lấn biển, sản phẩm đầu tiên được giới thiệu là căn hộ cao tầng MIK Cần Giờ — thuộc phân khu đô thị biển Vinhomes Green Paradise. Đây là tín hiệu cho thấy chủ đầu tư đang triển khai theo lộ trình, từ quy hoạch sang giai đoạn thương mại hóa sản phẩm.
Một số xu hướng đáng chú ý trên thị trường BĐS khu vực:
– Nhu cầu tìm kiếm bất động sản nghỉ dưỡng biển gần TP.HCM tăng mạnh, do khoảng cách chỉ khoảng 50 km từ trung tâm thành phố.
– Các nhà đầu tư tổ chức bắt đầu quan tâm đến quỹ đất lớn tại Cần Giờ cho mục đích phát triển du lịch và hospitality.
– Giá cho thuê phòng lưu trú tại Cần Giờ tăng trung bình 15–20% mỗi năm trong giai đoạn 2023–2025 (theo số liệu thống kê đến quý IV/2025), phản ánh lượng khách du lịch ngày càng đông.
Lời khuyên: Trước khi quyết định đầu tư bất động sản tại khu vực Cần Giờ, nhà đầu tư nên kiểm tra kỹ pháp lý từng lô đất, xác nhận thông tin quy hoạch tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cần Giờ, và chỉ giao dịch thông qua các đơn vị phân phối chính thức. Tránh mua theo tin đồn hoặc thông tin chưa được kiểm chứng từ mạng xã hội.
6. Câu hỏi thường gặp
1. Dự án đô thị biển Cần Giờ do ai làm chủ đầu tư?
Chủ đầu tư chính là Công ty CP Vinhomes (thuộc Tập đoàn Vingroup), phối hợp cùng liên danh các đối tác. Dự án được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương nghiên cứu và triển khai theo quy hoạch chung đã được phê duyệt.
2. Dự án lấn biển Cần Giờ có ảnh hưởng đến Khu dự trữ sinh quyển không?
Phần diện tích lấn biển nằm ngoài ranh giới vùng lõi và vùng đệm của Khu dự trữ sinh quyển Cần Giờ. Tuy nhiên, các biện pháp giảm thiểu tác động môi trường gián tiếp đã được đưa vào quy hoạch, bao gồm vành đai cây xanh cách ly và hệ thống xử lý nước thải khép kín.
3. Khi nào cầu Cần Giờ được xây dựng?
Cầu Cần Giờ đã được đưa vào danh mục dự án đầu tư công trung hạn của TP.HCM. Tiến độ cụ thể phụ thuộc vào quá trình phê duyệt thiết kế, giải phóng mặt bằng và bố trí nguồn vốn. Nhà đầu tư nên theo dõi thông tin từ UBND TP.HCM và Sở Giao thông Vận tải để cập nhật chính xác nhất.
7. Kết luận
Nhìn tổng thể, quy hoạch đô thị biển Cần Giờ là bước đi chiến lược trong hành trình TP.HCM hướng ra biển Đông. Với quy mô gần 2.870 ha, hệ thống phân khu đa chức năng và sự tham gia của nhà phát triển lớn như Vinhomes, dự án có nền tảng triển khai đáng chú ý. Song, thành công cuối cùng phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng giao thông, hiệu quả bảo tồn sinh thái và sự minh bạch trong quản lý quy hoạch — những yếu tố mà thời gian sẽ kiểm chứng rõ nhất.
Nội dung trong bài mang tính tham khảo và cung cấp thông tin tổng quan; giá cả, tiềm năng và lợi nhuận thực tế có thể khác nhau tùy thuộc vào vị trí, thời điểm thị trường, chính sách quy hoạch và nhiều yếu tố khác.
Minh An
