Quy hoạch Cần Giờ: Phân khu chức năng, hạ tầng giao thông và tác động BĐS

Huyện Cần Giờ nằm ở cửa ngõ phía Đông Nam TP.HCM, sở hữu hơn 23 km bờ biển cùng Khu Dự trữ Sinh quyển Rừng Sác được UNESCO công nhận từ năm 2000. Trong bối cảnh Thành phố đẩy mạnh phát triển vùng ven, quy hoạch Cần Giờ đang trở thành tâm điểm quan tâm của cả giới đầu tư lẫn cư dân. Bài viết tổng hợp toàn bộ thông tin từ văn bản pháp lý đến hạ tầng thực tế, giúp người đọc nắm bức tranh toàn cảnh về định hướng phát triển huyện đảo này.

1. Cơ sở pháp lý định hình quy hoạch Cần Giờ

Trước hết cần làm rõ rằng quy hoạch Cần Giờ không chỉ dựa trên một văn bản đơn lẻ mà là sự kết hợp của nhiều tầng pháp lý từ trung ương đến địa phương. Mỗi văn bản xác định một khía cạnh riêng — từ tầm nhìn chung đến chi tiết phân khu — tạo thành khung pháp lý tương đối hoàn chỉnh cho quá trình phát triển huyện đảo phía Nam.

Quyết định 1515/QĐ-TTg (2018)

Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 1515/QĐ-TTg ngày 05/11/2018 phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Cần Giờ đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2035. Văn bản này xác định Cần Giờ là đô thị du lịch sinh thái biển, đồng thời phân chia rõ các khu vực phát triển và bảo tồn. Quy mô dân số dự kiến đạt khoảng 230.000 – 250.000 người vào năm 2035.

Nghị quyết 98/2023/QH15

Nghị quyết 98/2023/QH15 (ngày 24/06/2023) về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM đã mở ra cơ chế đặc biệt cho Cần Giờ. Theo đó, Thành phố được phép huy động vốn đầu tư hạ tầng theo hình thức PPP (đối tác công–tư), đẩy nhanh thủ tục đầu tư cho các dự án trọng điểm gồm cầu Cần Giờ và khu đô thị lấn biển.

Quyết định 1843/QĐ-UBND (2024)

UBND TP.HCM ban hành Quyết định 1843/QĐ-UBND phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ. Đây là bước cụ thể hóa QĐ 1515 với diện tích khoảng 2.870 ha tại khu vực ven biển, bao gồm cả phần lấn biển.

“Cần Giờ sẽ trở thành đô thị sinh thái, du lịch biển mang tầm quốc tế, gắn liền với bảo tồn Khu Dự trữ Sinh quyển Rừng Sác.” — Trích QĐ 1515/QĐ-TTg, Điều 1

Văn bản	Năm	Nội dung chính
QĐ 1515/QĐ-TTg	2018	Điều chỉnh quy hoạch chung huyện Cần Giờ đến 2035
Nghị quyết 98/2023/QH15	2023	Cơ chế đặc thù TP.HCM, mở PPP cho hạ tầng Cần Giờ
QĐ 1843/QĐ-UBND	2024	Phê duyệt phân khu 1/5000 Khu đô thị du lịch biển (2.870 ha)
Luật Quy hoạch 2017	2017	Khung pháp lý chung cho quy hoạch vùng và đô thị

2. Các phân khu chức năng trong quy hoạch Cần Giờ

Theo đồ án quy hoạch đã được phê duyệt, Cần Giờ được chia thành nhiều phân khu với chức năng riêng biệt, tránh xung đột giữa mục tiêu phát triển kinh tế và bảo tồn sinh thái. Điểm khác biệt so với các huyện ngoại thành khác là Cần Giờ phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về bảo vệ Khu Dự trữ Sinh quyển — điều này giới hạn đáng kể diện tích có thể xây dựng và buộc mọi dự án phải thông qua đánh giá tác động môi trường (ĐTM) theo Luật Bảo vệ Môi trường 2020.

Khu đô thị du lịch biển

Đây là phân khu trọng tâm với diện tích khoảng 2.870 ha, nằm dọc bờ biển phía Đông Nam. Khu vực bao gồm phần lấn biển — một giải pháp mở rộng quỹ đất mà TP.HCM tham khảo từ mô hình Sentosa (Singapore) và Palm Jumeirah (Dubai). Chức năng chính gồm khu nghỉ dưỡng cao cấp, trung tâm thương mại dịch vụ, khu dân cư ven biển và bến du thuyền. Hiện tại, dự án căn hộ cao tầng MIK Cần Giờ là một trong những dự án tiên phong tại phân khu này, phản ánh xu hướng đầu tư vào phân khúc nghỉ dưỡng ven biển TP.HCM.

Khu bảo tồn sinh thái Rừng Sác

Khu Dự trữ Sinh quyển Cần Giờ (Rừng Sác) có diện tích hơn 75.000 ha, trong đó vùng lõi khoảng 4.721 ha được bảo vệ nghiêm ngặt. Quy hoạch xác định rõ ranh giới vùng đệm và vùng chuyển tiếp, chỉ cho phép phát triển du lịch sinh thái có kiểm soát tại vùng chuyển tiếp. Việc xây dựng bất kỳ công trình nào trong khu vực này đều cần sự chấp thuận của Ban Quản lý Rừng phòng hộ Cần Giờ và tuân thủ Nghị định 156/2018/NĐ-CP.

Khu cảng biển và logistics

Cần Giờ được quy hoạch khu vực cảng biển trung chuyển quốc tế tại Cù Lao Gò Gia, với khả năng tiếp nhận tàu trọng tải lớn. Dự án Cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ đã được Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư, tổng vốn dự kiến khoảng 113.000 tỷ đồng (giai đoạn 1). Theo đánh giá của CBRE Việt Nam (Q4/2024), khi hoàn thành, cảng này có thể xử lý 10–15 triệu TEU/năm, tạo ra hàng chục nghìn việc làm và thúc đẩy toàn bộ kinh tế huyện đảo.

3. Hạ tầng giao thông — yếu tố then chốt

Hạ tầng giao thông vốn là nút thắt lớn nhất của Cần Giờ suốt nhiều thập kỷ. Hiện tại, tuyến đường duy nhất kết nối huyện với trung tâm TP.HCM là đường Rừng Sác (khoảng 36 km), bao gồm phà Bình Khánh. Thời gian di chuyển từ trung tâm Quận 1 đến thị trấn Cần Thạnh mất 1,5–2 giờ vào giờ thấp điểm. Chính vì vậy, các dự án giao thông mới được kỳ vọng sẽ “mở khóa” tiềm năng phát triển toàn diện cho huyện.

Cầu Cần Giờ

Dự án cầu Cần Giờ vượt sông Soài Rạp có chiều dài khoảng 3,4 km, kết nối huyện Nhà Bè với Cần Giờ, thay thế phà Bình Khánh hiện tại. Tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 10.000–12.000 tỷ đồng theo hình thức PPP (được Nghị quyết 98/2023/QH15 cho phép). TP.HCM đặt mục tiêu khởi công trong giai đoạn 2025–2026 và hoàn thành vào khoảng 2028–2029. Bạn đọc quan tâm chi tiết tiến độ có thể tham khảo bài phân tích tiến độ xây dựng cầu Cần Giờ trên GoldenLands.

Mở rộng đường Rừng Sác

Đường Rừng Sác hiện có 2 làn xe, dự kiến mở rộng lên 6–8 làn theo quy hoạch. Song song đó, TP.HCM nghiên cứu xây dựng đường cao tốc ven biển kết nối Cần Giờ với Long An và Bà Rịa–Vũng Tàu, tạo trục giao thông liên vùng phía Nam. Ngoài ra, tuyến metro số 2 kéo dài (giai đoạn sau 2030) cũng được đề cập trong các phương án kết nối dài hạn, dù thời điểm triển khai còn phụ thuộc nhiều yếu tố.

Trong bối cảnh hạ tầng khu vực phía Tây Bắc TP.HCM cũng đang được đầu tư mạnh, nhiều nhà đầu tư đang so sánh tiềm năng giữa các vùng phát triển mới. Khu vực Củ Chi – Hóc Môn với dự án Vinhomes Củ Chi là một ví dụ điển hình cho xu hướng dịch chuyển dòng vốn BĐS ra vùng ven có quy hoạch bài bản.

4. Tác động đến thị trường bất động sản

Quy hoạch Cần Giờ đã và đang tạo ra những chuyển biến rõ nét trên thị trường bất động sản khu vực. Tuy nhiên, mức độ tác động khác nhau tùy phân khúc và vị trí cụ thể. Theo báo cáo của Savills Việt Nam (Q3/2024), giá đất nền tại một số khu vực dọc đường Rừng Sác đã tăng 15–25% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ kỳ vọng vào cầu Cần Giờ và khu đô thị lấn biển.

– Phân khúc nghỉ dưỡng ven biển ghi nhận mức quan tâm tăng mạnh từ các nhà đầu tư tổ chức, đặc biệt sau khi đồ án phân khu 1/5000 được phê duyệt.

– Đất nông nghiệp tại các xã Long Hòa, Thạnh An chưa có biến động lớn do nằm trong vùng hạn chế phát triển theo quy hoạch.

– Phân khúc căn hộ cao tầng bắt đầu xuất hiện — một điều chưa từng có ở Cần Giờ trước đây — nhờ quy hoạch phân khu cho phép mật độ xây dựng cao hơn tại khu đô thị du lịch biển.

– Đất mặt tiền đường Rừng Sác (đoạn từ phà Bình Khánh đến thị trấn Cần Thạnh) có thanh khoản cải thiện, dù giá vẫn thấp hơn đáng kể so với các huyện vùng ven khác như Củ Chi hay Bình Chánh.

Dù vậy, cần nhìn nhận thực tế rằng Cần Giờ vẫn đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển. Hạ tầng chưa hoàn thiện, thời gian di chuyển vẫn là rào cản lớn, và nhiều dự án mới chỉ dừng ở mức quy hoạch trên giấy. Nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa tiềm năng dài hạn (5–10 năm) và khả năng sinh lời ngắn hạn.

5. Timeline dự kiến các mốc phát triển trọng điểm

Để hình dung rõ hơn lộ trình phát triển Cần Giờ, dưới đây là các mốc thời gian quan trọng dựa trên thông tin từ UBND TP.HCM và các cơ quan liên quan. Cần lưu ý rằng tiến độ thực tế có thể chậm hơn kế hoạch do các yếu tố khách quan như giải phóng mặt bằng, nguồn vốn và thủ tục hành chính.

Giai đoạn	Hạng mục	Trạng thái (đầu 2026)
2025–2026	Khởi công cầu Cần Giờ, mở rộng đường Rừng Sác giai đoạn 1	Đang hoàn tất thủ tục đầu tư
2026–2028	Triển khai Khu đô thị du lịch biển (giai đoạn 1), hạ tầng kỹ thuật nền	Đã phê duyệt phân khu 1/5000
2028–2029	Hoàn thành cầu Cần Giờ, vận hành Cảng trung chuyển giai đoạn 1	Chưa khởi công
2030–2035	Hoàn thiện đô thị lấn biển, kết nối metro, nâng cấp hạ tầng toàn huyện	Quy hoạch dài hạn

6. Câu hỏi thường gặp

1. Quy hoạch Cần Giờ có ảnh hưởng đến Khu Dự trữ Sinh quyển Rừng Sác không?

Quy hoạch phân tách rõ ràng vùng phát triển đô thị và vùng bảo tồn. Khu đô thị du lịch biển nằm ở phần lấn biển và ven biển, cách vùng lõi Rừng Sác. Mọi dự án đều phải qua đánh giá tác động môi trường (ĐTM) theo Luật Bảo vệ Môi trường 2020 trước khi triển khai.

2. Khi nào cầu Cần Giờ dự kiến hoàn thành?

Theo kế hoạch của UBND TP.HCM, cầu Cần Giờ dự kiến khởi công giai đoạn 2025–2026 và hoàn thành khoảng 2028–2029. Tuy nhiên, tiến độ phụ thuộc vào quá trình giải phóng mặt bằng và thu xếp vốn PPP theo Nghị quyết 98/2023/QH15.

3. Giá đất Cần Giờ hiện tại ở mức nào so với các huyện vùng ven TP.HCM?

Theo dữ liệu thị trường Q3/2024, giá đất nền tại Cần Giờ dao động 8–20 triệu đồng/m² tùy vị trí, thấp hơn 30–50% so với Bình Chánh hay Củ Chi. Mức giá phản ánh thực tế hạ tầng chưa hoàn thiện và thời gian di chuyển vẫn là rào cản. Giá có thể điều chỉnh khi cầu Cần Giờ hoàn thành.

7. Kết luận

Nhìn tổng thể, quy hoạch Cần Giờ đang vẽ lên một bức tranh phát triển dài hạn với nền tảng pháp lý tương đối đầy đủ — từ QĐ 1515/QĐ-TTg đến Nghị quyết 98/2023/QH15. Hạ tầng giao thông, đặc biệt cầu Cần Giờ, sẽ là yếu tố quyết định tốc độ hiện thực hóa quy hoạch. Người quan tâm đầu tư hoặc an cư nên theo dõi sát tiến độ thực tế thay vì chỉ dựa trên kế hoạch trên giấy, đồng thời kiểm tra kỹ pháp lý và vị trí cụ thể trước mọi quyết định tài chính.

Nội dung trong bài mang tính tham khảo và cung cấp thông tin tổng quan; giá cả, tiềm năng và lợi nhuận thực tế có thể khác nhau tùy thuộc vào vị trí, thời điểm thị trường, chính sách quy hoạch và nhiều yếu tố khác.

Minh An