Phát mãi tài sản là gì? Phát mãi tài sản một cụm từ không mấy xa lạ đối với những người làm việc trong lĩnh vực ngân hàng, truy thu thuế hay bất động sản. Hai từ “phát mãi” tài sản gắn liền với việc rao bán tài sản của bên thuế chấp, nó sẽ được các ngân hàng công bố công khai để thu hút các nhà đầu tư mua lại tài sản đó giúp chủ nợ xử lý những khoản nợ với ngân hàng thời điểm hiện tại.
Phát mãi tài sản là gì?
Phát mãi tài sản là gì?
Phát mãi tài sản là việc ngân hàng chính thức đưa ra công bố bằng văn bản cụ thể về vấn đề rao bán 1 hoặc nhiều tài sản của chủ sở hữu đang cần xử lý nợ trong thời gian gấp.
Hành vi tiến hành phát mãi tài sản có thể thực hiện do chính chủ sở hữu hoặc được ủy quyền cho người theo hợp đồng thực hiện hướng đến mục đích là thanh toán các khoản nợ phát sinh từ quan hệ hợp đồng hoặc từ một sự kiện được pháp luật quy định.
Việc tiến hành phát mãi tài sản là do có liên quan đến hợp đồng hoặc một sự kiện được chính pháp luật quy định. Trong hợp đồng có đầy đủ các điều kiện, trình tự và các thủ tục tiến hành phát mại tài sản.
Về tài sản phát mãi có thể là bất động sản hoặc động sản. Yếu tố tiến hành phát mãi tài sản là một trong các biện pháp cần thực hiện trong mối quan hệ giữa các chủ thể thực hiện các hành vi có tính thương mại, tính dân sự với mục đích thực hiện thanh lý tài sản phục vụ cho mục đích khác.
Phát mãi tài sản bất động sản
Trường hợp ngân hàng thực hiện việc phát mại tài sản thế chấp
Điều số 303 Bộ luật Dân sự vào năm 2015 có quy định, khi người thực hiện việc thế chấp tài sản không thực hiện đúng nghĩa vụ của họ, hoặc họ vi phạm hợp đồng với ngân hàng thế chấp thì sẽ bị tiến hành phát mãi tài sản công khai. Các trường hợp cụ thể hơn như sau:
Thứ nhất: Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm cần phải thỏa thuận một phương thức thực hiện xử lý tài sản cầm cố và thế chấp sau đây:
Bán đấu giá các tài sản thế chấp.
Bên nhận phải đảm bảo tự bán tài sản phát mãi.
Bên nhận cần phải đảm nhận vai trò chủ chốt tài sản thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên đảm bảo.
Và các phương thức phát mãi khác,…..
Thứ hai: Trường hợp không có sự thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản được bảo đảm theo khoản 1 của Điều này thì phần tài sản đó sẽ được phát mãi với hình thức đấu giá, trừ những trường hợp pháp luật có những quy định khác nhau. Cụ thể như
Tiến hành bán đấu giá tài sản.
Bên nhận phải đảm bảo tự bán tài sản tốt nhất.
Bên nhận bảo đảm việc nhận tài sản để thay thế cho nghĩa vụ của bên bảo đảm.
Những trường hợp không có bất kỳ phương thức thỏa thuận xử lý tài sản cần phải luôn đảm bảo thực hiện đúng những quy định về việc phân loại tài sản tiến hành đấu giá theo đúng với giá trị tài sản đó.
Trường hợp bị vi phạm nghĩa vụ không thực hiện được nghĩa vụ không chính xác thì người thế chấp không có quyền được định đoạt tài sản.
Trường hợp nhà bị phát mãi tài sản
Các bước tiến hành phát mãi tài sản ngân hàng
Phát mãi tài sản là gì? Quy trình phát mãi tài sản ngân hàng cần thực hiện công khai và minh bạch để bảo đảm quyền và nghĩa vụ hợp pháp của các bên tham gia. Các thủ tục cần được tiến hành để phát mãi tài sản đúng với quy định của pháp luật.
Bước 1: Thông báo về thông tin tiến hành phát mãi tài sản
Những người chịu trách nhiệm chính về vấn đề phát mãi tài sản cần đưa ra thông báo chính thức để rao bán tài sản phát mãi theo địa chỉ được lưu trú tại các cơ quan đăng ký văn bản.
Bước 2: Định giá trị tài sản cụ thể
Trong trường hợp hai bên không có một thỏa thuận cụ thể về tài sản được định giá sẽ thông qua các tổ chức tiến hành định giá tài sản. Sau đó thông báo giá trị tài sản cụ thể cho bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm về giá trị tài sản đảm bảo. Trong quá trình định giá cần có tính trung thực, khách quan và phù hợp hơn với giá cả thị trường.
Bước 3: Rao bán tài sản
Trước thời điểm xử lý tài sản, nếu bên bảo đảm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm tài sản và thanh toán đầy đủ các khoản chi phí phát sinh thì bên bảo đảm sẽ được nhận lại tài sản đó. Trừ các trường hợp pháp luật đưa ra những quy định về thời điểm nhận tài sản và bảo đảm trước khi tiến hành xử lý.
Trường hợp không có thỏa thuận chính xác về phương thức xử lý tài sản hoặc các nghĩa vụ đi kèm, thì tài sản đó sẽ được phát mãi để bán đấu giá. Số tiền thu được từ việc xử lý sẽ được thanh toán cho chính chủ sở hữu tài sản.
Các bước tiến hành phát mãi tài sản
Bước 4: Xử lý tài sản phát mãi tài sản
Số tiền thu được từ quá trình đem tài sản công bố phát mãi, cần phải thực hiện chi trả các phần cho việc quản lý và lưu giữ hồ sơ,… Trường hợp số tiền này sau khi thanh toán các chi phí khác nhỏ hơn giá trị tài sản cần phải thực hiện nghĩa vụ đã được bảo đảm trừ các trường hợp các bên đã có thỏa thuận bổ sung tài sản thì phần được thanh toán sẽ được cơ quan pháp lý xác định là nghĩa vụ, các bên cần phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình trong giai đoạn này.
Trường hợp số tiền nhận được sau khi phát mãi đã trừ đi các phí thanh toán, phí thu giữ hồ sơ, cầm cố thế chấp lớn hơn so với những giá trị nghĩa vụ đã được đảm bảo thì số tiền sau khi phát mãi thành công nhận được cần tính toán số chênh lệch để trả cho người sở hữu tài sản còn lại nếu có.
Bước 5: Chính thức chuyển đổi quyền sở hữu tài sản
Thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu tài sản cho người sở hữu mới cần phải thực hiện đúng theo những quy định của pháp luật về quyền đăng ký, quyền sở hữu tài sản với những giấy tờ kèm theo rõ ràng và minh bạch.
Hình thức phát mãi tài sản hiện nay
Việc phát mãi tài sản xảy ra khi người thế chấp tài sản không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ hoặc có sự vi phạm về một trong các điều được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp tài sản thì lúc đó ngân hàng sẽ tiến hành phát mại tài sản thế chấp thông qua Điều 303 của Bộ Luật Dân sự ban hành năm 2015 với các phương thức phát mãi như:
Bán đấu giá tài sản: Đưa tài sản ra đấu giá chính là một hình thức phát mãi tài sản phổ biến hiện nay. . Theo đó người muốn mua tài sản chỉ cần đưa ra mức giá cao nhất là được quyền thừa hưởng tài sản bán. Căn cứ theo Luật đấu giá thì việc bán đấu giá tài sản chính là hình thức bán đấu giá công khai nhưng phải dựa trên những nguyên tắc, trình tự và thủ tục rõ ràng. Phương thức đấu giá phổ biến là đấu giá từ mức giá thấp nhất lên đến mức giá cao nhất.
Các hình thức phát mãi tài sản phổ biến
Trong trường hợp có thỏa thuận, thì bên được đảm bảo nếu đồng ý thì bên nhận đảm bảo cần phải tự bán tài sản để bù đắp lại những giá trị do bên nghĩa vụ đã không thực hiện.
Khi xác lập biên bản đảm bảo thì phần giá trị tài sản đảm bảo nếu có giá trị bằng hoặc là lớn hơn với nghĩa vụ được đảm bảo. Sau đó các bên cần đưa ra thỏa thuận để bên nhận đảm bảo nhận được tài sản đó thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ. Nếu giá trị tài sản lớn hơn nghĩa vụ thì bên nhận đảm bảo cần phải thực hiện thanh toán lại số tiền cho bên đảm bảo và ngược lại theo đúng như thỏa thuận.
Các phương thức thanh toán khác là phương thức dự phòng cho phép bên thỏa thuận và cách thức xử lý tài sản cho phần bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận về phương pháp xử lý tài sản đảm bảo, bắt buộc phải thực hiện theo đúng như quy định ban đầu thì tài sản mới được đem bán đấu giá.
Khi nào ngân hàng được quyền phát mãi tài sản thế chấp?
Trường hợp các ngân hàng đi đến quyết định phát mãi tài sản của chính chủ là khi:
Hợp đồng thế chấp cụ thể, các ngân hàng và các bên thế chấp sẽ đề cập đến các thỏa thuận cụ thể để xử lý vấn đề liên quan đến việc thế chấp. Nếu bên vay vốn vi phạm về nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng sẽ có quyền yêu cầu bên thế chấp tiến hành chuyển giao tài sản để tiến hành phát mãi theo đúng quy định. Khi bên thế chấp đồng thuận về vấn đề này thì ngân hàng sẽ thực hiện tiếp quản tài sản và tiến hành các thủ tục phát mãi, cũng như đấu giá tài sản theo đúng quy định.
Tuy nhiên, vấn đề pháp lý trong quá trình này cần phải đề cao hết mức để tránh những rủi ro về mặt pháp lý nếu như chủ tài sản không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ phát mãi. Trong đó có một số ngân hàng thương mại đã có phương án tiến hành khởi kiện đưa ra tòa án để thực hiện giải quyết tranh chấp hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Thời gian ngân hàng phát mãi tài sản
Vì sao nên mua nhà của ngân hàng đang phát mãi?
Thứ nhất: Mức giá thấp hơn so với giá thị trường
100% các nhà đầu tư có mong muốn mua nhà do ngân hàng phát mãi, là vì mức giá của nó tương đối thấp hơn. Nếu chủ tài sản bị tịch thu thu nhà và muốn thanh lý tài sản này càng nhanh thì càng tốt.
Chính vì vậy, bên sở hữu đang muốn hoàn tất việc bán nhà càng nhanh càng tốt, cho nên họ sẽ không định giá bất động sản dựa trên mức giá thị trường mà sẽ đưa giá xuống thấp hơn giá thị trường. Phần là do vội vàng, phần là tình huống không có nhiều thời gian trước sức ép của ngân hàng tiến hành phát mãi.
Khi muốn mua đất động sản của ngân hàng phát mãi, chắc chắn người mua sẽ có 1 đến 2 hoặc 3 quyền lợi từ ngân hàng đưa ra. Đây cũng là lợi thế cho các nhà đầu tư bất động sản có thể tận dụng được, mang đến cho họ lợi thế về khoản vay thế chấp với lãi suất thấp. Từ đó có thêm cơ hội cải tạo tài sản để bán lại tăng giá trị thu lợi nhuận cao hơn.
Thứ hai: Tiềm năng bán lại với lợi nhuận cao hơn
Cũng giống như những loại hình bất động sản khác, bất động sản khi bị ngân hàng phát mãi vẫn có nhiều tiềm năng giúp tăng giá theo thời gian lâu dài. Ngoài ra khi tiến hành mua lại thì sẽ tiết kiệm chi phí sửa chữa. Tiến hành cho thuê ngay lập tức mà không cần sửa chữa gì nhiều cũng là một lợi thế cạnh tranh lớn. Điều này càng giúp nhà đầu tư tăng thêm lợi nhuận, nếu bất động sản đó nằm ở vị trí đắt địa tăng nhu cầu cho thuê lên mức cao hơn.
Phát mãi tài sản bất động sản cơ hội vàng cho nhà đầu tư
Thứ ba: Mức giá ưu đãi tốt hơn
Hầu hết các ngân hàng và các bên cho vay đều rất quan tâm đến việc tiến hành phát mãi tài sản. Nhất là các bất động sản trong quá trình phát mãi luôn được tặng kèm các điều kiện ưu đãi đặc biệt có liên quan đến lãi suất và chi phí nhượng quyền để tiến hành các khoản thanh toán nợ.
Lợi thế này tạo ra điểm thu hút lớn đối với các nhà đầu tư bất động sản khi mua lại nhà phát mãi. Tuy nhiên không phải bất động sản nào được phát mãi cũng có ưu điểm hoàn toàn mà không có nhược điểm. Đây là điều mà các nhà đầu tư cần cân nhắc thật kỹ càng.
Lý do vì sao không nên mua nhà do ngân hàng phát mãi?
Tính cạnh tranh quá lớn
Những bất động sản được ngân hàng phát mãi luôn có mức giá rẻ hơn so với thị trường, nên nhiều người sẽ chớp lấy cơ hội để sở hữu chúng tốt nhanh hơn. Nó như một miếng mồi ngon được nhiều người dòm ngó và tranh giành.
Vì vậy nếu ngân hàng muốn bán tài sản phát mãi nhanh chóng hơn, bắt buộc phải hạ giá và có những ưu đãi đi kèm. Điều này tạo nên lợi ích kép để tăng sự cạnh tranh của các nhà đầu tư không để vuột mất cơ hội lớn. Nếu bạn có mối liên hệ mật thiết với ngân hàng để biết trước thời điểm phát mãi bất động sản thì khả năng giành được bất động sản giá rẻ là rất rất cao.
Tình hình bất động sản không phát triển
Ngoài những ưu điểm thì việc mua bất động sản phát mãi cũng mang đến những rủi ro về chất lượng. Một số bất động sản đang trong tình trạng rất ổn nhưng ngược lại một số bất động sản không hề tốt như những gì quảng cáo, thậm chí là xuống cấp.
Với những bất động sản này cần phải đầu tư chi phí thay đổi, nâng cấp và sửa chữa hư hỏng để tăng giá trị sau khi hoàn thiện,… Do đó việc tiến hành cải tạo và nâng cấp cũng tốn kém không hề ít, nó còn kéo theo thời gian và ảnh hưởng đến rất nhiều vấn đề phát sinh.
Cân nhắc mua bất động sản phát mãi từ ngân hàng
Vị trí đầu tư không thuận lợi để mua
Vị trí địa lý đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với bất động sản. Nếu bất động sản được mua lại với vị trí thuận lợi, đó sẽ là một trong những ưu điểm để giá bất động sản tăng cao hơn và ngược lại. 100% các nhà đầu tư luôn muốn hướng đến những bất động sản với giá trị cao nhất để thu về nguồn lợi lâu dài.
Dù bất động sản của ngân hàng phát mãi ở vị trí không thu hút, nó cũng sẽ nhận được sự quan tâm nhưng để mua ngay thì sẽ rất ít nhà đầu tư chấp nhận điều đó. Bất động sản nằm ở vị trí không thu hút vẫn có thể cho thuê, nhưng mức giá cho thuê phải thấp hơn, bù lại nhà đầu tư phải tính toán lâu dài để đầu tư và cải thiện để thu hút được khách thuê.
3 điều cần lưu ý khi mua nhà do ngân hàng phát mãi
Thứ nhất: Nên chọn lựa đúng bất động sản để đầu tư
Tốt nhất là bạn không nên chọn mua những bất động sản giá quá rẻ, vì trên thực tế nó không có khả năng sinh lời cao và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cho nên bạn nên có sự phân tích về bất động sản ngân hàng công bố phát mãi. Nếu cần phải sửa chữa sau khi mua thì mức giá đầu tư cải thiện sẽ là bao nhiêu? Bạn cần biết chính xác điều đó để có được sự chuẩn bị hợp lý nhất.
Thứ hai: Ưu tiên làm việc với nhà môi giới
Nếu có ý định mua bất động sản từ ngân hàng phát mãi nhưng chưa có nhiều thông tin hỗ trợ vấn đề này. Bạn nhất định phải có nhà mâu giới hỗ trợ cho riêng mình. Nhà mâu giới bất động sản sẽ là người giúp bạn biết rõ những mức giá bạn phải mua cho một loại hình bất động sản. Việc lập kế hoạch tài chính và ngân sách cũng sẽ được tối ưu hơn.
Thứ ba: Lên ngân sách dự phòng hợp lý
Nói chung việc mua bất động sản phát mãi sẽ cần phải tính toán chi phí cụ thể, nó có giới hạn nguồn ngân sách của bạn hay không? Một số bất động sản phát mãi có thể đang trong tình trạng tồi tệ cần phải bắt tay vào việc sửa chữa ngay lập tức. Nếu không có sự tính toán cẩn thận sẽ khiến bạn phải chịu nhiều thiệt hại hơn về mặt tài sản. Vì vậy việc lên ngân sách dự phòng luôn cần phải đặt sự quan tâm lên hàng đầu.
Nợ thanh toán bao lâu thì ngân hàng tiến hành phát mãi?
Thời gian ngân hàng phát mãi tài sản
Ngân hàng sẽ tiến hành phát mãi tài sản của khách hàng rơi vào tình trạng là nợ xấu, nợ quá hạn từ 91 ngày trở lên. Đó là trường hợp khách hàng không còn khả năng thanh toán nợ.
Trong đó khi phát mãi tài sản, ngân hàng sẽ tiến hành thu giữ tài sản của khách hàng để trừ cho các khoản nợ xấu Sau khi thu giữ, ngân hàng sẽ công khai về thông tin tài sản phát mãi trên trang thông tin điện tử và gửi thông báo đến các đối tượng là bên vay thế chấp, ủy ban nhân dân cấp xã, công an nơi có tài sản.
Phát mãi tài sản là gì? Goldenland đã chia sẻ cụ thể về các vấn đề liên quan đến việc phát mãi tài sản của ngân hàng với các đối tượng bị nợ xấu. Mong là bạn có thể lưu giữ các thông tin này để nghiên cứu khi cần tìm hiểu về thông tin phát mãi tài sản hay mua nhà của ngân hàng phát mãi.
