Nhà phát mãi ngân hàng là gì, là ngôi nhà mà người chủ đã dùng làm tài sản đảm bảo để thế chấp vay ngân hàng nhưng đã quá hạn mà không trả được nợ. Nên ngôi nhà bị tịch biên, công khai bán ra (phát mãi) nhằm thu hồi nợ cho ngân hàng. Đi cùng với khái niệm này là những quy định nghiêm ngặt của ngân hàng và Nhà nước về: thủ tục pháp lý, luật đấu giá, các nghĩa vụ thanh toán,… đối với tài sản phát mãi. Mà dù bạn là người đi thuê, mua nhà để ở hay kinh doanh bất động sản kiếm lời đều cần nắm rõ để tránh bị thua thiệt, kiện tụng hoặc tranh chấp. Đến nhanh với top giải đáp chi tiết mà Golden Land dành cho bạn về việc có nên mua nhà phát mãi ngân hàng dưới góc nhìn của nhà đầu tư ngay sau đây.
Nhà phát mãi ngân hàng là gì
Nhà phát mãi ngân hàng là gì, hay nhà bị tịch biên là ngôi nhà mà người chủ đã sử dụng để thế chấp vay ngân hàng. Nhà phát mãi vẫn thuộc quyền sở hữu của người vay trong thời hạn giao ước vay tiền của người đó với ngân hàng.
Nhà phát mãi ngân hàng là gì, hay nhà bị tịch biên là ngôi nhà mà người chủ đã sử dụng để thế chấp vay ngân hàng
Nhà phát mãi ngân hàng là gì
Ngôi nhà được coi như tài sản đảm bảo cho khoản vay của người đó với ngân hàng. Nhưng hết thời gian vay mà người vay không trả được nợ thì tài sản (mà ở đây là ngôi nhà) sẽ bị ngân hàng tịch biên và phát mãi (rao bán) để thu hồi nợ.
Phát mãi ngân hàng là gì, trong khái niệm chung mà bạn cần hiểu rõ trước tiên là phát mãi tài sản là gì.
Phát mãi tài sản là gì
Phát mãi tài sản là hoạt động mà bên ngân hàng hoặc bên cho vay vốn thực hiện công bố và bán tài sản đảm bảo mà khách hàng đã dùng để thế chấp trước đó mà không trả được khoản vay.
Thời điểm thực hiện phát mãi tài sản là khi đã quá thời hạn vay mà người vay không trả được nợ theo như điều khoản hợp đồng thế chấp. Khoản nợ bao gồm nợ gốc và các chi phí khác theo hợp đồng vay và theo quy định của Nhà nước.
Như vậy việc phát mãi tài sản là công bố và bán tài sản công khai theo quy định của pháp luật nhằm thu hồi khoản nợ của khách hàng cho ngân hàng.
Nhà phát mãi ngân hàng là gì
Nhà phát mãi là 1 trong những những loại tài sản phổ biến trong hoạt động phát mãi để thu hồi nợ của ngân hàng. Bởi ngôi nhà có giá trị lớn và có tính pháp lý rõ ràng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) mà người vay thường giao ra làm tài sản đảm bảo cho khoản vay nợ ngân hàng. Trường hợp người vay không trả được nợ thì ngôi nhà bị ngân hàng tịch biên, phát mãi, tức công khai bán ra để thu hồi nợ.
Ưu điểm mua nhà phát mãi ngân hàng là gì
Có giá thấp hơn
Nhà phát mãi ngân hàng có giá thấp hơn so với sản phẩm tương đương cùng phân khúc tại thị trường bất động sản khu vực đó. Bởi nhà thuộc diện phát mãi ngân hàng thường đã thuộc diện gấp gáp thu hồi nợ của ngân hàng khi khoản vay đã quá hạn. Ngân hàng thường định giá ngôi nhà này thấp hơn so với thị trường một chút. Để việc bán sản phẩm nhanh chóng và hoàn tất thu nợ.
Lợi thế về giá là ưu điểm lớn của nhà phát mãi mà các nhà đầu tư bất động sản thường nhìn vào và so sánh khi quyết định “rót vốn”. Sản phẩm có giá đầu tư thấp tại 1 thị trường tiềm năng là cơ hội lớn trong đầu tư bất động sản. Đặc biệt là khi các nhà đầu tư gia tăng thêm giá trị cho sản phẩm. Sửa chữa, cải tạo lại nội thất ngôi nhà để tạo cho nó 1 diện mạo “hút khách” hơn, sau đó bán lại để kiếm lời.
Có tiềm năng tăng giá lớn
Nhà phát mãi ngân hàng là gì, như đã phân tích ở trên. Sau khi mua lại nhà phát mãi ngân hàng và sửa chữa cải tạo lại nó thì bạn hoàn toàn có thể tạo ra 1 sản phẩm có khả năng sinh lời lớn hơn ban đầu rất nhiều.
Đặc biệt là cơ hội tăng giá trong tương lai khi thị trường bất động sản đi lên và quỹ đất nền ngày càng khan hiếm. Nếu ngôi nhà ở vị ví đắc địa thì cơ hội thắng đầu tư còn rộng mở hơn rất nhiều. Ngoài ra bạn cũng có thể cho thuê hoặc buôn bán kinh doanh nhằm tăng sinh lợi nhuận.
Có nhiều ưu đãi
Sản phẩm trong diện “nhà phát mãi ngân hàng” thường trong giai đoạn bán càng hanh càng tốt để thu hồi vốn. Nên ngân hàng hoặc người cho vay thường đưa ra rất nhiều lợi ích, ưu đãi cho người mua, các nhà đầu tư nhằm đẩy nhanh việc bán sản phẩm.
Các ưu đãi về lãi suất, thời gian thanh toán, thủ tục pháp lý sang tên chuyển nhượng nhanh chóng, các khuyến mãi, tặng kèm, các khoản chi phí được giảm. Đây chính là điểm cộng lớn khi bạn đầu tư vào nhà phát mãi.
Ưu điểm mua nhà phát mãi ngân hàng là gì
Nhược điểm mua nhà phát mãi ngân hàng là gì
Bên cạnh những lợi ích ưu điểm nổi trội kể trên, bạn cũng cần cân nhắc cẩn thận, tính toán kỹ lưỡng các yếu tố nhược điểm như sau:
Nhiều sự cạnh tranh
“Nhà phát mãi ngân hàng” được đánh giá là sản phẩm “siêu hot” trong đầu tư kinh doanh bất động sản. Đặc biệt là ngôi nhà có vị trí “đắc địa” tại các đô thị lớn, trung tâm nội thành,…
Sản phẩm có giá “mềm” và thời gian cần bán gấp nên việc chốt “deal” nhanh, các thủ tục pháp lỹ nhanh chóng, gọn lẹ, ưu đãi nhiều chi phí,… Nên khi có thông tin về nhà phát mãi được thông tin công khai bán ra trên thị trường sẽ thu hút rất đông các nhà đầu tư. Chính vì vậy mà sự canh tranh rất khốc liệt, cơ hội của bạn là không cao nếu bạn không có “chân trong”, hay người thân quen trong các ngân hàng cung cấp các thông tin “quý giá” về việc phát mãi tài sản ra công chúng cho bạn.
Bạn cần sự nhạy bén nắm bắt thông tin trên thị trường so với các đối thủ cạnh tranh khác. Đó là yếu tố vô cùng quan trọng quyết định đến thành công trong kinh doanh bất động sản.
Hiện trạng của căn nhà
Giá “hời” vị trí “đắc địa” chưa hẳn là 10 điểm đối với ngôi nhà phát mãi ngân hàng. Bởi hiện trạng của nó sẽ quyết định nhiều đến túi tiền đầu tư của bạn.
Nhiều ngôi nhà vẫn trong tình trạng tốt, có thể sử dụng ngay, hoạt động bình thường. Nhưng cũng có những ngôi nhà đã bị xuống cấp, tình trạng tồi tệ: tường ẩm mốc, rêu phong, nút vỡ, hệ thống điện nước bị hỏng hóc, thoát nước kém,… mà bạn cần phải sửa chữa hoặc thay mới.
Việc sửa chữa bắt buộc đối với ngôi nhà sẽ làm tăng chi phí đầu tư của bạn. Đôi khi chi phí này rất lớn. Mà việc chênh lệch giá mua “hời” thậm chí không đủ bù lỗ chi phí sửa chữa, cải tạo lại ngôi nhà.
Vị trí nhà phát mãi ngân hàng
Vị trí bất động sản chiếm 1 vai trò quan trọng mà bạn cần phải cân nhắc. Ngôi nhà ở các vị trí “đắc địa” thuận lợi sẽ có tiềm năng tăng giá tốt hơn. Ngôi nhà cũng có khả năng bán ra nhanh chóng, dễ dàng hơn so với các căn nhà trong ngõ nhỏ hoặc vị trí đường nhỏ hẹp, không có khả năng kinh doanh buôn bán hoặc cho thuê.
Bạn sẽ khó bán ra và lợi nhuận sẽ ít hơn nhiều so với căn nhà có vị trí đẹp. Bên cạnh đó khả năng cho thuê kinh doanh cũng khó khăn hơn.
Nhược điểm mua nhà phát mãi ngân hàng là gì
Top giải đáp quan trọng về nhà phát mãi ngân hàng là gì
Câu hỏi 1: Thủ tục mua nhà phát mãi ngân hàng như thế nào?
Trả lời: Nhà phát mãi ngân hàng có pháp lý rõ ràng, bởi các yếu tố pháp lý như vậy đã được ngân hàng kiểm duyệt từ trước, khi tiến hành lập hồ sơ cho vay thế chấp. Nên quy trình thủ tục mua nhà phát mãi cũng được thực hiện công khai, minh bạch và nhanh chóng.
Từ khâu công khai thông tin bán ra đến việc định giá và phát mãi tài sản đều được thực hiện đúng theo quy định của Luật đấu giá tài sản, Luật đất đai theo đúng quy định của Nhà nước. Bao gồm:
Bước 1: Thông báo phát mãi
Ngân hàng sẽ ra thông báo công khai về việc phát mãi tài sản bằng việc ra các văn bản thông báo gửi đến các cơ quan liên quan: Bộ phận địa chính tại UBND, Sở Tài Nguyên và Môi trường, Sở Tài chính,.. Các cơ quan này sẽ lưu trữ thông tin, và kết hợp xác nhận khi hoạt động phát mãi thành công. Hay thực hiện nhanh chóng các thủ tục pháp lý trong chuyển quyền sử dụng đất cho người chủ mới sau phát mãi tài sản. Các văn bản cần thực hiện bao gồm:
Văn bản công bố lý do tài sản phát mãi
Thông tin chi tiết về tài sản phát mãi
Các nghĩa vụ phải thực hiện của hoạt động phát mãi tài sản
Thông tin chính thức về thời gian, địa điểm, phương thức xử lý đối với tài sản phát mãi đó.
Bước 2: Định giá tài sản
Thông thường mức giá tài sản đảm bảo được thoả thuận trong Hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và người vay. Tuy nhiên nhiều trường hợp không có thỏa thuận “fix” trước mà giá “định giá” thông qua tổ chức định giá mới là giá phát mãi.
Quá trình định giá được diễn ra đúng trình tự khách quan và đảm bảo tính minh bạch, phù hợp với các quy định hiện hành của Nhà nước.
Rủi ro mua nhà phát mãi ngân hàng là gì
Bước 3. Phát mãi tài sản
Thực hiện phát mãi tài sản trong trường hợp khoản vay đã quá hạn mà nguwoif vay chưa trả được nợ. Vì vậy trong thời hạn hợp đồng thế chấp mà bên đảm bảo thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán nợ và các chi phí phát sinh thì có quyền nhận lại tài sản đó. (Trừ khi pháp luật có quy định khác về thời điểm nhận lại tài sản đảm bảo trước khi xử lý).
Quá thời hạn trên, bên nhận đảm bảo sẽ xử lý bằng việc bán đấu giá, phát mãi tài sản. Nhằm thu hồi nợ cho bên nhận đảm bảo hay ngân hàng (bên cho vay).
Bước 4: Các nghĩa vụ thanh toán từ việc phát mãi tài sản
Khoản tiền thu được từ việc phát mãi tài sản, phần chính sẽ dành bù đắp số tiền nợ quá hạn của người vay đối với ngân hàng. Phần còn lại sẽ thực hiện các nghĩa vụ thanh toán chi phí, phí, lệ phí liên quan đến việc phát mãi tài sản theo đúng quy định của pháp luật.
Nếu các nghĩa vụ thanh toán có số tiền thấp hơn so với số tiền thu được từ việc xử lý tài sản phát mãi thì số tiền chênh lệch được trả cho người có tài sản.
Nếu các nghĩa vụ thanh toán có số tiền lớn hơn so với số tiền thu được từ việc xử lý tài sản phát mãi thì các bên phải tự thực hiện phần nghĩa vụ của mình theo như Hợp đồng thế chấp. Trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Bước 5: Thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu mới
Theo hợp đồng thế chấp vay vốn giữa người đi vay và ngân hàng thì Hợp đồng này là căn cứ để thực hiển chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản nhà đất của người vay (chủ sở hữu cũ) hoặc người thi hành án đối với người mua tài sản phát mãi.
Câu hỏi 2: Có nên mua nhà phát mãi ngân hàng không?
Trả lời: Nhà phát mãi ngân hàng là gì, tài sản nhà ở này có được từ việc bạn thắng đấu giá trong hoạt động đấu giá công khai tài sản phát mãi của ngân hàng. Mặc dù tài sản phát mãi mang lợi ích “siêu hời” nhưng việc trả giá lên cao trong thời gian có hạn của phiên đấu giá đôi khi khiến bạn “mất kiểm soát” và chưa kịp tính toán “lãi”, “lỗ”.
Người trả giá cao nhất sẽ trúng đấu giá (bằng giá khởi điểm nếu không có ai trả giá cao hơn). Bên cạnh các khoản chi phí đi kèm: chi phí tổ chức đấu giá, chi môi giới, hoa hồng, lãi phạt,… Ngoài ra là các chi phí sửa chữa nhà, chi phí lãi vay, tính thanh khoản của dòng vốn đầu tư.
Vì vậy nếu giá khởi điểm tài sản phát mãi thấp hơn so với giá bán hiện hành trên thị trường khoảng 20% thì thương vụ đầu tư của bạn mới có khả năng sinh lời. Còn với mức giá đề xuất cao hơn thì bạn cần phải tính toán kỹ lưỡng.
Câu hỏi 3: Rủi ro khi mua nhà phát mãi ngân hàng là gì
Trả lời: Các rủi ro khi mua nhà phát mãi ngân hàng mà bạn phải tính đến, bao gồm:
Rủi ro về thủ tục phức tạp khi mua nhà phát mãi ngân hàng. Bởi khác với mua nhà thông thường, mua nhà phát mãi ngân hàng thường với 3 bên: người mua, người bán và ngân hàng, ngoài ra còn có sự giám sát, phê duyệt của cơ quan Nhà nước nên cần qua các bước quy trình nhiều hơn, mất thời gian hơn và có thể rắc rối hơn.
Một số thương vụ mua bán nhà phát mãi tài sản có thông tin không được công khai, minh bạch, do sự phức tạp của các mối quan hệ trong ngân hàng. Khiến cho giao dịch của bạn tiềm ẩn nhiều nguy cơ, rủi ro phát sinh không lường trước được.
Mặc dù là tài sản phát mãi nhưng nhiều trường hợp chủ nhà thực hiện kiện ra toà do mức giá khởi điểm của tài sản phát mãi bị định giá quá thấp so với giá thị trường. Hoặc ngân hàng thực hiện phát mãi tài sản và đấu giá mà không thông báo cho chủ nhà, và một số lý do khác. Nên người chủ sở hữu nên chuẩn bị tâm thế cho khả năng đối mặt với kiện tụng, khiếu nại.
Một rủi ro khác hy hữu xảy ra là khi kết quả của đấu gái bị huỷ bỏ. Do toà tuyên bố có việc vi phạm quy định trong đấu giá, có sự thông đồng, dìm giá trong khi đấu giá, hoặc một số lý do khác,..
Mua nhà phát mãi ngân hàng có cả lợi ích và rủi ro
Top lời khuyên khi mua nhà phát mãi ngân hàng là gì
Một là: Tìm kiếm thông tin nhà đất từ những nguồn chính thống
Bạn nên tìm hiểu thông tin nhà đất từ những nguồn chính thống, đặc biệt là với việc mua nhà phát mãi ngân hàng. Các thông tin về lý do phát mãi, sự đồng ý của chủ nhà, ngôi nhà có thuộc diện quy hoạch không, hiện trạng ngôi nhà,…
Tham khảo mức giá mua bán nhà đất của thị trường tại khu vực có nhà phát mãi. Các nghĩa vụ thanh toán, các khoản chi phí khác (môi giới, lãi phạt,…) Bạn nên mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm đấu giá có uy tín để được bảo trợ pháp lý khi có rủi ro phát sinh.
Thông tin danh sách nhà đất phát mãi được thông báo bởi các công ty bất động sản uy tín được các ngân hàng ký gửi uỷ thác bán tài sản gán nợ. Hoặc bạn cũng có thể tìm hiểu trực tiếp các trang mạng chính thống của các ngân hàng.
Hai là: Giá nhà phát mãi
Giá rẻ của tài sản phát mãi là 1 lợi thế nhưng không vì giá rẻ mà bạn quyết định đầu tư vào 1 ngôi nhà phát mãi ngân hàng. Bởi yếu tố quan trọng nhất là tiềm năng sinh lời của nó.
Các bước phân tích, tính toán bước giá khi đấu giá, cơ hội trả giá để trúng giá, chi phí lãi vay, chi phí sửa chữa, cải tạo ngôi nhà (nếu có),… Để xác định được mức lãi, lỗ khi bạn đầu tư để bán lại kiếm lời hoặc cho thuê kinh doanh buôn bán.
Ba là: Lập kế hoạch ngân sách, dự trù các chi phí phát sinh
Đầu tư kinh doanh nói chung đều cần có kế hoạch tài chính cụ thể và dự phòng ngân sách nhất định, phòng các trường hợp chi phí phát sinh. Đối với đầu tư mua nhà phát mãi ngân hàng cũng vậy. Đặc biệt khi nhà phát mãi tiềm ẩn nhiều chi phí sửa chữa, cải tạo nếu hiện trạng ngôi nhà đã xuống cấp; các nghĩa vụ thanh toán khác (hồ sơ thủ tục đấu giá, chi môi giới, lãi vay,…).
Đồng thời bạn nên thanh toán minh bạch, có sự góp mặt của cả 3 bên tại ngân hàng, không nên thực hiện thanh toán riêng lẻ cho chủ nhà, mà không có sự chứng kiến của ngân hàng (bên cho vay thế chấp).
Xoay quanh việc đầu tư mua nhà phát mãi ngân hàng có rất nhiều tình huống phát sinh mà bạn không thể lường trước. Những thắc mắc như vậy đừng ngần ngại chia sẻ cùng Golden Land nhé. Chúng tôi luôn đồng hành cùng bạn.
Nhà phát mãi ngân hàng là gì, là ngôi nhà mà người chủ đã dùng để thế chấp làm tài sản đảm bảo cho khoản vay nợ ngân hàng. Quá thời hạn hợp đồng mà người vay không trả được nợ thì ngôi nhà sẽ bị tịch biên và công khai bán ra (phát mãi) nhằm thu hồi nợ cho ngân hàng. Liên quan đến việc đầu tư mua nhà phát mãi có rất nhiều lợi ích và rủi ro mà bạn cần tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định “xuống tiền”. Hy vọng những chia sẻ của Golden Land đã đồng hành cùng các nhà đầu tư trong việc tìm hiểu thông tin và những lưu ý quan trọng khi mua nhà thuộc diện phát mãi ngân hàng. Chúc bạn thật nhiều thành công trong cuộc sống.
