Đất vườn là gì, chắc hẳn bạn đã nghe về thuật ngữ vừa phổ thông vừa rất chuyên ngành bất động sản này. Có rất nhiều thắc mắc của bạn đọc gửi về cho Golden Land xoay quanh những chủ điểm về: Sự sai khác giữa khái niệm “đất vườn” với “đất nhà vườn”, thời hạn sử dụng, bảng giá đất vườn, có được xây nhà trên đất vườn hay không, điều kiện để được chuyển đổi đất vườn sang thổ cư, điều kiện chuyển nhượng, mua bán đất vườn,… Còn chần chờ gì nữa, top giải đáp tâm huyết mà Golden Land về đất vườn ngay sau đây chính là “chân ái” dành cho bạn!
Đất vườn là gì
Đất vườn là gì, là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp trong bảng ký hiệu danh mục các loại đất. Theo thực tế đây chính là loại đất được sử dụng để trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc cả hai loại cây trên cùng một thửa đất hoặc trên cùng 1 thửa đất với đất ở. Như vậy đất vườn có thể nằm tách biệt với đất ở hoặc liền kề với đất ở.
Đất vườn là gì, là đất được sử dụng để trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc cả 2 loại cây trên cùng 1 thửa đất, nằm liền kề hoặc tách riêng độc lập với đất ở.
Đất vườn là gì, là đất được sử dụng để trồng cây hàng năm, cây lâu năm
Đất vườn được sử dụng cho mục đích nông nghiệp. Cụ thể, đất vườn được sử dụng để trồng trọt: cây hàng năm (cây hoa màu, cây ngắn ngày, các loại rau, cây cảnh,…) và cây lâu năm (cây ăn quả, cây dược liệu, cây công nghiệp) hoặc cả 2 loại cây trên
Đất vườn thuộc nhóm không xác định, do được xếp vào nhóm đất nông nghiệp nhưng cũng có thể bao gồm cả phần đất ở trong cùng một thửa đất hoặc là 1 thửa đất riêng biệt.
Đất vườn có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở nếu thỏa mãn các điều kiện theo quy định của Luật đất đai. Trường hợp tự ý xây nhà trên đất vườn, bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích.
Giá đất vườn thay đổi tùy từng thời điểm và phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: vị trí, địa điểm thửa đất, diện tích, các thoả thuận khác,… Nhưng vẫn phải đảm bảo tuân theo các quy định của Nhà nước ban hành về giá đất vườn theo từng giai đoạn.
Phân biệt đất vườn là gì
Chỉ tính riêng đất vườn, cũng có rất nhiều khái niệm tương đồng, dễ gây lầm lẫn mà bạn cần phân biệt, như: đất vườn, đất vườn tạp, đất nhà vườn, đất trồng cây lâu năm.
Dựa trên nguồn gốc, tính chất và mục đích sử dụng đất mà người ta phân loại:
Đất vườn
Đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm hoặc trồng cả kết hợp cả 2 loại cây. Về mặt pháp lý, đất vườn thuộc nhóm không xác định, do được coi là đất nông nghiệp nhưng cũng có thể bao gồm cả phần đất ở trong cùng một thửa đất hoặc là 1 thửa đất riêng biệt. Do còn có tranh cãi đất vườn thuộc nhóm đất nào. Nên đất vườn chưa được quy định lý hiệu cụ thể trong bảng danh mục ký hiệu các loại đất.
Đất vườn có rất nhiều khái niệm tương đồng sẽ gây nhầm lẫn
Đất vườn tạp, đất nhà vườn
Đất vườn tạp hay vườn quảng canh: các loại cây được trồng đa dạng và người chủ đất ít có sự đầu tư về kỹ thuật, nhân công, lao động trồng cây nhưng mang lại hiệu quả kinh tế cao. Tuy nhiên đất vườn tạp vẫn chưa có những quy định cụ thể.
Đất trồng cây lâu năm
Đất chỉ được phép trồng các loại cây lâu năm: cây ăn quả, cây dược liệu, cây công nghiệp lâu năm (có thời gian thu hoạch từ trên 1 năm). Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Đất thổ cư hay đất ở: đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình dân sinh, phục vụ đời sống sinh hoạt của con người.
Thời hạn sử dụng đất vườn là gì
Thời hạn sử dụng đất vườn được quy định tại Khoản 1&2 Điều 126 Luật đất đai 2013, như sau:
Đất vườn trong trường hợp được xác định là đất nông nghiệp mà được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất: Thì thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật là 50 năm đối với đất nông nghiệp. Khi hết thời hạn, nếu cá nhân và hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì được gia hạn mà không phải làm thủ tục gia hạn.
Đất vườn trong trường hợp người sử dụng đất phi nông nghiệp và đất ở vào mục đích làm sân vườn. Hay đất thuộc diện được Nhà nước cho thuê. Thì thời hạn sử dụng không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân và hộ gia đình nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì phải làm thủ tục xin gia hạn và Nhà nước sẽ xem xét việc tiếp tục cho thuê đất hay không.
Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm
Top giải đáp quan trọng về đất vườn là gì
Câu hỏi 1: Đất vườn có được xây nhà không?
Trả lời: Luật đất đai quy định, đất đai là tài nguyên của quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện và thực hiện thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng cho người dân thông qua hình thức Chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Cho thuê đất.
Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình chỉ được sử dụng đất với đúng mục đích như đã được cấp phép. Đồng thời phải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ với Nhà nước đối với thửa đất đó. Trường hợp, cá nhân, tổ chức muốn sử dụng đất với sai khác mục đích ban đầu thì phải có hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hồ sơ đó phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì bạn mới được thực hiện hành động.
Như vậy dựa trên nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích quy định Khoản 1 Điều 5, luật đất đai 2024, Golden Land xin trả lời là: bạn KHÔNG được xây nhà trên đất vườn. Do đất vườn trong mục đích chỉ để trồng cây hàng năm, cây hoa màu, cây cảnh, cây lâu năm, cây ăn quả,.. không thuộc phạm vi đất xây dựng công trình nhà ở.
Bạn chỉ được xây nhà trên ĐẤT THỔ CƯ hay bạn chỉ được phép xây nhà trên đất ở. Nếu xây dựng nhà ở trên các loại đất khác thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc phải tháo dỡ công trình.
Đất vườn là gì, nếu người sử dụng đất muốn xây nhà trên đất vườn thì phải thực hiện làm Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này. Việc phê duyệt phải căn cứ vào mục đích, nhu cầu chính đáng mà cá nhân, hộ gia đình nêu ra trong Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất của bộ Hồ sơ xin chuyển đổi. Đồng thời phê duyệt phải phù hợp với Kế hoạch sử dụng đất của địa phương đó trong thời hạn 12 tháng đã được Trung ương phê duyệt.
Bạn chỉ được xây nhà trên đất ở, đất thổ cư
Câu hỏi 2: Điều kiện chuyển nhượng, mua bán đất vườn là gì?
Trả lời: Tính pháp lý của đất vườn là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất vườn muốn chuyển nhượng Quyền sử dụng đất hay mua bán thì phải thỏa mãn các điều kiện sau:
Một là: Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cấp.
Hai là: Đất vườn đang trong tình trạng sử dụng bình thường, không có tranh chấp với bên thứ 3 nào khác.
Ba là: Thửa đất vườn đó không thuộc diện kê biên, hoặc phát mãi tài sản để thi hành án.
Tuỳ theo thực tế và thỏa thuận giữa các Bên mà Giao dịch mua bán đất vườn được viết tay (có công chứng) hoặc soạn thảo thành văn bản theo hướng dẫn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh, thành phố).
Câu hỏi 3: Đất vườn có được chuyển đổi thành đất thổ cư hay không?
Trả lời: Muốn chuyển đổi đất vườn sang đất ở, đất thổ cư, bạn phải thực hiện Chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hay việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất thổ cư phải được sự cấp phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Muốn có được sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đất vườn) sang đất phi nông nghiệp (đất ở, đất thổ cư) thì bạn phải thực hiện theo quy trình, thủ tục sau:
Quy trình thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư (đất ở)
Thực hiển chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở cần thực hiện theo quy trình thủ tục như sau:
Một là: Chuẩn bị bộ hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Điều đầy đủ thông tin vào tờ Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (mẫu sẵn theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT).
Chuẩn bị đầy đủ 3 giấy tờ pháp lý quan trọng sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các giấy tờ tùy thân bắt buộc: Căn cước công dân, (chứng minh thư nhân dân hoặc (và) sổ hộ khẩu (mẫu cũ).
Hai là: Thực hiện nộp bộ hồ sơ lên cho Phòng tài nguyên môi trường tỉnh, thành phố
Phòng Tài nguyên môi trường tỉnh, thành phố chính là cơ quan có thảm quyền trong việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn.
Tại đây, cơ quan sẽ tính đầy đủ, chính xác, hợp lý, hợp lệ của bộ Hồ sơ mà công dân đã nộp. Đồng thời xác minh tính chính xác và thẩm định mục đích chuyển đổi được chủ sở hữu đất đè cập trong Đơn xin. Sau đó cơ quan sẽ hướng dẫn người dân thực hiện các nghĩa vụ tài chính cần thiết bắt buộc đối với mảnh đất đó.
Phòng Tài nguyên môi trường sẽ trình bộ Hồ sơ lên Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố xem xét, phê duyệt việc diện tích đất đó có thuộc diện được phép chuyển đổi mục đích sử dụng hay không. Đồng thời thực hiện cập nhật lại sự điều chỉnh cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai tại địa phương đó nêu hồ sơ xin chuyển đổi trên được phê duyệt.
Các sai sót, thiếu hụt của hồ sơ nếu được phát hiện thì Phòng Tài nguyên sẽ thông bá, hướng dẫn cho chủ đất thực hiện bổ sung và hoàn chỉnh tong thời gian 3 ngày làm việc của cơ quan Nhà nước kể từ khi nhận được bộ hồ sơ.
Phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn nếu muốn xây nhà, mua bán
Ba là: Thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Việc thu phí sẽ được thực hiện theo 1 trong 2 trường hợp hiện trạng của đất vườn, như sau:
Nếu chuyển đổi từ đất vườn sang đất thổ cư trong cùng 1 thửa đất thì tiền sử dụng đất được tính bằng: (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất thổ cư – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) × 50%
Nếu chuyển đổi từ đất vườn sang đất thổ cư mà đất vườn nằm tách biệt với đất thổ cư thì tiền sử dụng đất được tính bằng: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Trong đó: Giá đất được sử dụng để tính giá là mức giá được quy định tại thời điểm Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Đất vườn là gì, là đất được sử dụng với mục đích nông nghiệp để trồng cây hàng năm, cây ngắn ngày, hoa màu, cây cảnh và cây lâu năm. Đất vườn cũng có thể để trồng ca2 loại cây này trên cùng 1 thửa đất hoặc tách riêng độc lập. Nghe thì có phần đơn giản nhưng thực tế bạn chỉ được trồng cây mà không được xây nhà, mua bán đất vườn nếu chưa xin phép và thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn. Bạn sẽ bị phạt vi phạm hành chính vì các hành vi sai phạm đó ạ. Hy vọng những chia sẻ của Golden Land đã giúp ích cho bạn rất nhiều trong việc tìm hiểu về đất vườn. Chúc bạn thật nhiều thành công trong cuộc sống!
Meta: Đất vườn là gì, là đất được sử dụng để trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc cả 2 loại cây trên cùng 1 thửa đất, nằm liền kề hoặc tách riêng độc lập với đất ở.
